La recent Sentència núm. 1233/2024 del Tribunal Suprem, dictada pel Ple de la Sala Civil el 3 d’octubre de 2024 (la podeu consultar clicant aquí) ha estat molt comentada per diferents mitjans de comunicació arran del missatge, certament atractiu, de que es reconeix el dret de les comunitats de propietaris per a vetar l’activitat dels apartaments turístics en el seu espai.
Més concretament, tracta sobre la capacitat de les comunitats de propietaris per prohibir l’ús d’habitatges per a fins turístics, arrel d’una demanda presentada per Borenstein & Ben Avi, GMBH, contra un acord d’una comunitat de propietaris de Marbella que prohibia aquest tipus d’activitat perquè 1) els estatuts no deien res de manera expressa (sí que limitaven les activitats, dient que només s’emparava la destinació dels habitatges com a llars per viure-hi) i 2) la LPH estatal parla de “limitar” o “condicionar” l’ús dels pisos, no pas de “prohibir”.
El Tribunal confirma que les comunitats de propietaris, amb una majoria qualificada de 3/5 dels propietaris i coeficients, poden prohibir el lloguer turístic basant-se en l’article 17.12 de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH). Aquest article, introduït pel Reial decret llei 7/2019, permet limitar o condicionar aquesta activitat. Encara que el text parla de “limitar” o “condicionar”, el Tribunal entén que la prohibició màxima també és una forma de limitació, confirmant el que ja s’havia dit des de primera instància, on es va donar la raó a la comunitat de propietaris.
La sentència subratlla que la prohibició del lloguer turístic no vulnera el dret de propietat, ja que es tracta d’una restricció legítima per a preservar la convivència i protegir els interessos comuns dels veïns en comunitats amb un ús predominantment residencial. Així, es rebutja l’argument dels recurrents que consideraven que la prohibició excedia els límits legals establerts a la LPH.
1- Afecta la interpretació de la Llei de la Propietat Horitzontal estatal a Catalunya?
En primer lloc, cal ponderar i situar aquesta sentència en un terreny d’eficàcia relativa a Catalunya, doncs, en tenir el nostre dret civil propi a través del Codi Civil de Catalunya (CCCat), cal tenir present que l’aplicació del dret català és preferent en virtut de l’article 111-5 (“Les disposicions del dret civil de Catalunya s’apliquen amb preferència a qualssevol altres.”, ens diu el principi d’aquest precepte). El que ens ve a dir és que els blocs que ja troben algun tractament al CCCat han de seguir les seves normes, i només es podran aplicar altres lleis que no tinguin disposició dins del dret civil català (lleis especials en matèries concretes, especialment).
De fet, la precisió de l’article 111-5 que abans esmentàvem ens diu: “El dret supletori només regeix en la mesura que no s’oposa a les disposicions del dret civil de Catalunya o als principis generals que l’informen.”
Aquesta naturalesa específica, que fa que es descartin les legislacions que ja tenen una regulació a Catalunya, provoca que la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) estatal no sigui d’aplicació directa a Catalunya, doncs el Llibre V del Codi Civil de Catalunya ja conté una regulació pel que fa a les comunitats de propietaris.
Comporta això que no hi pugui haver comparacions i ús de la jurisprudència que analitzi una i altra llei? En absolut. De fet, són nombroses les sentències (tant del TSJ de Catalunya, que és el màxim intèrpret del dret civil català) que comparen i observen la jurisprudència de la LPH que realitza el Tribunal Suprem. Tanmateix, el text de la llei mana i no es poden forçar els seus termes i les seves institucions. Caldrà, doncs, anar cas per cas.
Per tant, la primera vessant és que haurem d’anar sempre a veure si el dret civil català conté regulació sobre la matèria objecte d’anàlisi, i, de manera complementària, podrem, però no resulta pas obligatori ni necessari en molts casos, ajudar-nos de referències jurídiques estatals si ens ajuda a entendre i complementar la regulació catalana a l’hora d’interpretar.
Això inclou, doncs, la comparativa de jurisprudència que analitza la LPH amb les equivalències del Llibre V del CCCat.
Un exemple clar és el que resulta el nucli essencial del debat a la sentència objecte d’aquest article. Citem la pròpia concreció que es realitza en aquesta resolució a la pàgina 11:
“No se discute, a través de la formulación del recurso, ninguna otra cuestión que no sea la concerniente a si el art. 17.12 LPH permite a la comunidad de propietarios adoptar un acuerdo, por las mayorías indicadas en tal precepto, de prohibición de los alquileres turísticos a los que dicha norma se refiere mediante su remisión al art. 5 e) de la LAU”
Es tractava, doncs, d’interpretar una remissió que fa un article concret de la LPH i que es va reformar l’any 2019, que deia que es podien limitar les activitats turístiques (“puedan limitar o condicionar el ejercicio de dicha actividad”, diu la norma), fent referència a la Llei d’Arrendaments Urbans, que sí és d’aplicació directa a Catalunya.
La interpretació que es fa, doncs, pot ser útil alhora de fer aproximacions a la realitat catalana i la seva normativa, però no hi ha una vinculació directa i d’aplicació imperativa perquè la base jurídica és diferent. Tanmateix, l’ús del terme “limitar” és perfectament ubicable en normativa catalana i pot resultar útil per a les comunitats de propietaris el fet de tindre definicions i interpretacions sobre les facultats que els hi reconeix la Llei que provinguin del Ple de la Sala Civil del Tribunal Suprem.
Alhora, té un efecte més important que es pot ignorar fàcilment masses vegades: pot servir per a sensibilitzar sobre les dinàmiques i afectacions a cada comunitat de propietaris pel que fa a l’existència d’habitatges d’ús turístic i com enfocar els casos que es presentin davant dels jutjats.
En definitiva, caldrà veure si hi ha filtracions de la interpretació del Tribunal Suprem cap a l’activitat pròpia del TSJ de Catalunya, que interpreta una normativa diferent (CCCat) i té la seva pròpia jurisprudència que, de manera innegable, té ponts que la connecten amb l’estatal (Codi Civil), però roman independent al tenir lleis diferents com a base sobre les que elaborar la tasca interpretativa.
2 – Quina norma ja permetia que es procedís així a Catalunya?
La resposta ràpida és que a Catalunya ja permetia la limitació a través de la votació sobre la limitació dels usos a través dels estatuts que regulin les activitats autoritzades i prohibides en cada comunitat.
Concretament, l’article 553-11 CCCat, que comença exposant diferents aspectes que poden regular-se a través dels estatuts (apartat primer), inclou un llistat obert de clàusules estatutàries vàlides a l’apartat 2. En aquest, destaquem el següent:
“e) Les que limiten les activitats que es poden acomplir en els elements privatius.”
Alhora, com l’existència i aprovació d’un estatut depèn de la constitució de la comunitat i si es va plantejar a l’inici, o bé es fa amb posterioritat, resulta essencial tindre present que es votarà en junta de propietaris. Tractant d’un aspecte fonamental com la regulació bàsica de la comunitat i la seva configuració, el CCCat estableix una majoria reforçada de quatre cinquenes parts dels propietaris amb dret a vot que, alhora, representin quatre cinquenes parts de les quotes de participació, quan es vulgui votar sobre una modificació dels estatuts (art. 553-26.2.a), llevat que una disposició legal en sentit contrari ho reguli.
Aquí veiem, doncs, dues diferències: la majoria catalana és més reforçada (quatre cinquenes parts per sobre de tres cinquenes parts) i es vincula a la modificació d’estatuts, cosa que la normativa estatal no fa (expressament es parla de l’acord “suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatuto”).
Catalunya, doncs, té habilitada la possibilitat de prohibició de certs usos de manera que es vincula a la modificació dels estatuts. Això no vol dir que qualsevol prohibició es pugui permetre encara que formalment es compleixin les majories qualificades i la tramitació establerta. Aquí juga un paper rellevant la jurisprudència (tant TS com TSJCat) sobre le caràcter restrictiu de la facultat de limitació o prohibició, doncs no tota prohibició trobarà empara, sinó que caldrà veure cas per tas. Tanmateix, la interpretació que es fa a la sentència del Tribunal Suprem pot resultar útil per tenir en compte aquesta capacitat de prohibició i la interpretació del terme “limitar”, que també trobem al CCCat.
Aquí resultarà important, per exemple si hi ha canvi respecte de les limitacions que tradicionalment el TSJ de Catalunya havia imposat als efectes retroactius en pisos turístics que ja venien exercint l’activitat quan es pren l’acord de prohibir l’activitat turística.
Si teniu cap problema amb la vostra comunitat i preciseu d’ajuda professional al respecte, poseu-vos en contacte amb MENDIA ADVOCATS a través dels diferents enllaços disponibles o bé, directament, clicant aquí baix: