Introducció i antecedents
Una recent sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància núm. 6 de Tarragona ha donat la raó a MENDIA ADVOCATS amb un conflicte en una comunitat de propietaris. Els antecedents són els següents:
- Just abans de la pandèmia de la COVID, un bar en reformes per obrir (inactiu abans) pateix una fuita d’aigua d’alguna de les baixants. Ho comunica a la comunitat i la seva administració.
- L’assegurança de la comunitat diu que és d’algun dels pisos de dalt i, per tant, privatiu. L’assegurança del bar diu que és una baixant comunitària.
- Es posa una demanda reconeixent que no se sap d’on ve exactament i, per cautela, es demanda a dos propietaris de pisos particulars i a la comunitat en si.
- Durant el procediment es fa un peritatge judicial i, veient que s’esbrina que cal entrar per un dels pisos per efectuar la reparació, la propietat es nega a permetre-les si no se li garanteix que posaran el mateix enrajolat.
- Es dicta sentència condemnant a la comunitat a efectuar les obres (no s’hi va negar quan es va poder acreditar l’origen) i als veïns a soportar les reparacions, obligant-los a permetre l’entrada al seu inmoble per efectuar les reparacions escaients.
A causa de la demora en l’entrada als pisos, s’acaba efectuant la reparació l’estiu del 2022. La sentència d’aquest primer procediment dictamina que els danys es concretaran en un procediment declaratiu a banda si és que no hi ha acord entre les parts (comunitat i propietaris del local).
Passats els mesos, el propietari del local presenta demanda reclamant una mica menys de 1500€ de danys materials i quasi 110.000€ per lucre cessant per no haver explotat el bar durant aquests anys des de la fuita (pre-covid i des de les fases de desescalada) i fins la reparació efectiva.
Destaquem que, tot i la reparació, el bar no va arribar a obrir mai.
Fonaments del lucre cessant i l’acció del 1902 del Codi Civil
La demanda únicament es fonamentava en un precepte: l’article 1902 del Codi Civil espanyol (CC). Aquest precepte és considerat com el fonament tradicional dels danys extracontractuals entre persones, i diu simplement que «El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado«. No s’interpreta de manera aïllada aquest precepte, doncs entren en joc elements com el Codi Civil de Catalunya en quant a les comunitats de propietaris, però permet indicar quines prerrogatives resulten d’aplicació en un cas concret quan s’al·lega com a base de l’acció.
Amb aquesta idea, el jutge desglossa dues vessants: l’actor i propietari del bar reclama per danys materials, per una banda, i pel lucre cessant, per l’altra.
Respecte la primera esmenta que la pròpia part actora reconeix que mesos abans de la demanda actual va rebre oferta i no va donar cap resposta per, després, posar demanda reclamant aquest mateix import + IVA. És a dir, que demandava una cosa que ja se li va reconèixer. Això ho emprarà el jutge per imposar les costes per temeritat a la mateixa actora.
Per què, si acaba entenent que la comunitat ha de pagar els danys materials? Perquè el primer procediment expressament deia que corresponia un nou procediment pels danys si no hi havia acord.
Juntament amb això hi ha el segon bloc, que és la pràctica totalitat del que es reclamava (més d’un 99% del reclamat) i que es desestima.
Els arguments per desestimar l’acció de lucre cessant es troben en els següents extractes:
«Como se razona en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, sección 3a, de 14 de enero de 2.001, el concepto de lucro cesante, como beneficio, ganancia o ingreso dejado de percibir, siempre constituye la prueba de una realidad que no se ha producido, y si bien para ello no bastan las meras conjeturas o suposiciones tampoco puede exigirse la certeza absoluta e incuestionable, que, como tal, no se ha verificado, so pena de incurrir en la exigencia de una prueba diabólica. Por ello, es perfectamente aceptable admitir un lucro cesante acreditado mediante una tasa objetiva o estimación imparcial en relación al beneficio dejado de obtener. En el mismo sentido la Sentencia de 14 de abril de 2.015. Pero ambas sentencias se refieren al lucro cesante de una actividad paralizada a consecuencia del siniestro, concretamente la paralización de vehículos destinados al transporte de viajeros.
En el supuesto aquí planteado se pretende la indemnización del lucro cesante por una actividad (hostelería) que en el momento del siniestro era un mero proyecto. No se pretende la indemnización del lucro derivado de una paralización, sino el que presumiblemente se habría obtenido de no haberse producido el siniestro al que se imputa la imposibilidad de iniciar el negocio.»[…]
Es, por tanto, carga de la actora la prueba del nexo causal, que se concreta en la necesidad de acreditar que de no haber existido las filtraciones habría procedido a la apertura del local y a la explotación del negocio.
Llama la atención que se reclamen los daños exclusivamente desde la fecha de la licencia —que coincide con la presentación de la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia 4— y la fecha de terminación de las obras de reparación del local. Posteriormente, pese a estar solucionado el problema, no hay actividad, ni se procede a la apertura del negocio, lo que se imputa por el Sr. [ACTOR] a su divorcio, al ser el local de propiedad común de ambos esposos y —supuestamente — negarse su esposa a la apertura del negocio. Pero no se aporta prueba alguna de la titularidad del local ni de la realidad del divorcio y, en su caso, de su fecha, sentencia, y consecuencias sobre la titularidad del local, toda vez que, si desde que se produjeron las filtraciones y una vez solicitada la licencia al Ayuntamiento, esto, es, durante el período al que se imputa el lucro cesante, el Sr. [ACTOR] estaba casado, el daño que se reclama habría afectado por igual a su esposa, pese a lo que no comparece como demandante.
El testigo, Sr. [XXXX], presidente de la comunidad, respondió a preguntas del tribunal, que el bar estuvo abierto entre 2.005 y 2.010, permaneciendo cerrado desde entonces.
No hay más prueba del lucro cesante que se reclama que la documentación para la solicitud de apertura de actividad, absolutamente insuficiente a la acreditación del daño que se pretende, y a cuya cuantificación resulta igualmente insuficiente el informe pericial aportado con la demanda.»
Imposició de costes per temeritat
El resultat d’aquesta sentència, en primera instància, és que es reconeixen els danys materials (poc menys de 1500€) i es rebutja la xifra de més de 100.000€ que es reclamava a la comunitat.
L’article 394 LEC, basic en matèria de costes, introdueix un sistema tradicionalment de condicions objectives o de venciment (amb retocs importats des d’aquest 2025), però el jutge valora el conjunt per imposar-les a l’actor amb el següent raonament:
«Pese a la estimación de la prensión indemnizatoria de los daños materiales, no puede obviarse que el importe reclamado por este concepto fue ofrecido por la comunidad a través de su letrada al Procurador Sr. [XXXXX] el 9 de noviembre de 2.022, sin obtener respuesta, procediendo el Sr. [DEMANDANT/ACTOR] a presentar demanda, careciendo ésta de justificación a la vista de la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia 4, que previó el juicio declarativo para la cuantificación de los daños materiales sólo en defecto de acuerdo, lo que permite concluir haber deducido la pretensión indemnizatoria con temeridad, procediendo la imposición de las costas del procedimiento a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.2 in fine.»
Des de MENDIA ADVOCATS portem més de vint-i-cinc anys assessorant a comunitats i particulars en els seus afers, tant de prevenció de conflictes com de resolució d’aquests. Si et trobes en una situació on requereixes assessorament professional, no dubtis en contactar.